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作者 | 王泽红
编辑 | 吴亚
龙年第3个工作日，房贷利率大幅度降低。
2月20日，央行公布最新贷款市场报价利率(LPR)，1年期贷款市场报价利率（LPR）报3.45%，上月为3.45%；5年期以上LPR报3.95%，上月为4.2%。
5年期以上LPR较上月下调25个基点！
继去年6月份降息10个基点后，LPR时隔8个月再度下调利率，也创下了LPR挂钩房贷利率以来最大的降息！
据了解，房贷利率采用LPR定价模式始于2019年10月，新的房贷全部采用LPR定价模式；对于存量房贷，从2020年下半年开始，很多银行也开始批量进行转换，所以目前大多数人的房贷都是采用LPR定价模式。
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“房贷利率猛降低，未来三年会保持历史低点”
中原地产首席分析师张大伟表示：“本次降息之前LPR已是历史最低水平，LPR 5年期再次降息，影响在全国首套房贷利率已经是‘历史最低点’基础上再次降低25个基点，堪称史无前例！”
虽然市场一直预计会降息，但没有预计到会降低25个基点这么多，而且是房贷为主的5年期单独降息，房地产市场有望在一线城市全面调整限购后，叠加降息出现一次比较明显的小阳春。
5年期单独降息，也是规模最大的一次降息对于房地产市场的影响主要有四点：一是过去非对称降息都是只降一年期，而本次只降5年期，对于楼市来说可以说是最近几年来的最大利好；
二是主要影响一线和二线城市， 2023年全年房地产政策超1000次，大部分是宽松政策，全国在本次降息之前已经出现了首套房利率普遍在3.6%-3.7%左右，只有少数一二线城市还维持在lpr周围，三四线城市房贷利率已经普遍低于3.7%，再跌也很难吸引购房者入市。
三是5年期房贷的超预期大幅度降息代表了楼市在政策底部后，很快将出现市场底部；四是楼市政策加码，更多政策有望出台。
整体而言，降息有利于保持房地产预期稳定。部分城市特别是一二线城市逐渐见底，市场快速企稳将是趋势。有望在2024年初再现一定范围市场的小阳春。
易居研究院研究总监严跃进告诉搜狐财经：“此次最大的亮点是，LPR的下调幅度非常大，即下调了25个基点。从历史上的调整来说，我国共有8次五年期LPR的下调，但过去下调幅度一般都在5-15个基点进行。而此次一次性下调了25个基点，属于历史上降息最猛的一次。这是最大的信号。换而言之，历史上最大的降息周期开启。”
针对存量购房者而言，严跃进指出：“存量房贷利率是否会有下调，这个要看银行的具体定价规则。部分银行的重定价日会选择最新一期的LPR进行，那就有机会。而其他银行若是其实还是会参考今年年初的LPR，那么本身就没变化了。一般而言，银行调整比较滞后，不会马上跟着LPR去调。”
他指出，未来三年看，房贷利率会保持这个低位，甚至很多城市房贷利率都已经达到3.5%左右，已经非常低了。要对房贷市场保持信心，同时要充分利用这次降息，这是史上最强的降息周期，购房者也可以利用这个低位，进一步降低购房成本。
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“现在不买房，五年又白忙”
中国城市房地产研究院院长谢逸枫告诉也搜狐财经：“从目前中国经济、房地产形势看，未来2年-3年内将保持低位水平。”
“如此大幅度降息，这是史无前例的救市大招之一。对楼市来说，是重大利好，将加快房地产触底、企稳，扩大商品房销售降幅收窄的边际效用，预计三四季度楼市将迎来见底企稳的拐点局面，开启进入新一轮上行周朝。”
谢逸枫认为，最直接的作用是降低房贷成本，缓解还贷的经济压力。这次降息25BP，大大减少房贷的还贷额。例如总额100万元时长30年的房贷，可以每月少还144元，每年少还1728元，30年总共减少5.1840万元。例如总额200万时长30年的房贷，可以每月少还288元，每年少还3456元，30年总共减少10.3680万元利息。”
他建议购房者：“现在不买房，五年又白忙。目前没有买房的首次、改善型购房者，应该把握好入市买房的好时机，避免错过市场的低谷期，政策宽松的优惠期，房价的高性价比期。”
中指研究院市场研究总监陈文静也表示，本次为非对称降息，5年期以上LPR下调25个基点，为2019年换锚以来最大降幅，房贷利率进一步接近历史最低水平。
春节后，居民工作、购房置业逐渐进入正轨，一线及核心二线等前期出台政策的城市，政策效果有望进一步显现。本次5年期以上LPR大幅下调后，购房者置业成本下降，有望强化核心城市政策效果，“小阳春”行情或逐渐开启。但值得关注的是，去年同期高基数效应逐渐显现，接下来2-3个月，不管是新房还是二手房销售规模同比表现或整体偏弱。
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